PERHITUNGAN ULANG OPEX DENGAN FINANCIAL MODELING REST AREA EX JALAN TOL PLUIT

Pengembangan Tempat Istirahat dan Pelayanan (TIP) atau rest area merupakan salah
satu upaya peningkatan pelayanan pengguna jalan tol sekaligus menciptakan sumber
pendapatan non-tol melalui aktivitas komersial. Namun, financial model existing pada
rencana pengembangan Rest Area Tipe C KM 20 Ex Gerbang Tol Pluit disusun
berdasarkan asumsi biaya dan pendapatan yang belum sepenuhnya mencerminkan
kondisi aktual. Oleh karena itu, penelitian ini bertujuan untuk mengevaluasi dan
melakukan re-modeling terhadap komponen biaya operasional, biaya pemeliharaan,
serta sumber pendapatan berdasarkan harga pasar, Analisis Harga Satuan Pekerjaan
(AHSP), Standar Satuan Harga (SSH) Provinsi DKI Jakarta Tahun 2026, dan kondisi
operasional kawasan. Metode penelitian yang digunakan adalah analisis deskriptif
kuantitatif dengan melakukan perbandingan antara financial model existing dan
revised financial model. Evaluasi dilakukan terhadap komponen Capital Expenditure
(CAPEX), Operational Expenditure (OPEX), dan Revenue Driver yang kemudian
digunakan untuk menyusun proyeksi arus kas selama masa konsesi 19 tahun.
Kelayakan investasi dianalisis menggunakan parameter Net Present Value (NPV),
Internal Rate of Return (IRR), Weighted Average Cost of Capital (WACC), dan
Payback Period (PP). Hasil penelitian menunjukkan bahwa re-modeling yang
dilakukan mampu meningkatkan performa finansial proyek. Nilai NPV proyek
meningkat dari Rp185 juta menjadi Rp3,297 miliar, sedangkan IRR proyek meningkat
dari 9,01% menjadi 12,98%. Pada sisi ekuitas, NPV meningkat dari Rp1,231 miliar
menjadi Rp3,611 miliar dan IRR meningkat dari 13,09% menjadi 16,80%. Selain itu,
Payback Period proyek mengalami percepatan dari 9,40 tahun menjadi 5,87 tahun.
Hasil tersebut menunjukkan bahwa pengembangan Rest Area Tipe C KM 20 Ex
Gerbang Tol Pluit layak untuk dilaksanakan secara finansial dan re-modeling yang
dilakukan mampu menghasilkan financial model yang lebih realistis, efisien, dan dapat
dipertanggungjawabkan sebagai dasar pengambilan keputusan investasi.
Kata Kunci: Rest Area Tipe C, Financial Modeling, Re-modeling,
Kelayakan Investasi, NPV, IRR, WACC, Payback Period.